Coronavírus: tire dúvidas sobre Fundos Imobiliários

Hugo Daniel Azevedo, head Comercial e de Gestão de Recursos da Órama, e Rafael Medeiros, do Partiu Poupar, respondem perguntas dos espectadores todas as quartas-feiras ao vivo, no Instagram da plataforma.

Atendendo a pedidos, a última edição da live #HugoResponde foi dedicada aos Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs). O Head Comercial e de Gestão de Recursos da Órama, Hugo Daniel Azevedo, e o planejador financeiro Rafael Medeiros, um dos fundadores do Partiu Poupar, tiraram as dúvidas do público no Instagram da plataforma.

Todas as quartas-feiras, às 12h, eles respondem perguntas e orientam os seguidores. Para ter sua dúvida respondida, basta enviá-la em forma de comentário em um dos posts do perfil da Órama, com a hashtag #HugoResponde. As lives ficam disponíveis no IGTV.

Confira ao final do texto uma comparação entre investir diretamente em imóveis e investir no setor imobiliário via FIIs.

Pergunta: O que são os Fundos Imobiliários?

Azevedo: Os Fundos Imobiliários investem em ativos relacionados a imóveis e com risco imobiliário. Existem três tipos, basicamente.

O principal é o Fundo de Tijolo, em que os cotistas investem seu dinheiro, e o gestor do Fundo aplica em imóveis propriamente ditos.

Já os Fundos de Papel compram Títulos de Renda Fixa com risco, que são contratos de aquisição ou aluguel de imóveis por terceiros. Os Títulos pagam rendimento ao Fundo, o qual vai para os cotistas.

Há, ainda, os Fundo de Fundos, que investem o dinheiro aplicado em outros FIIs. Eles escolhem as melhores opções, entre os Fundos de Tijolos e de Papel.

Pergunta: Como começo a investir em FIIs?

Azevedo: Primeiramente, você abre sua conta na Órama sem custo nenhum. É muito fácil fazer isso pelo computador ou pelo app no seu smartphone ou tablet. Em seguida, você pode decidir sozinho em quais Fundos quer investir ou pode receber ajuda da equipe comercial.

Você transfere seus recursos para a Órama e, com a decisão feita, seu dinheiro será investido no Fundo Imobiliário escolhido. A partir daí, é como os outros investimentos em Fundos: o gestor toma decisões em seu nome e em nome de todos os cotistas.

Importante dizer que o seu retorno é consequência dessas escolhas do gestor. Se ele escolher bem, sua rentabilidade será boa. Se ele não escolher bem, seu retorno não será o esperado.

É verdade que, neste momento de crise, com o isolamento social e até lockdown em determinadas cidades, alguns Fundos vêm sofrendo bastante. Por outro lado, esse sofrimento mostra-se positivo, por tornar possível investir em FIIs bastante interessantes a um valor de cota muito abaixo do valor patrimonial — ou seja, o valor dos ativos que compõem a carteira do Fundo.

Medeiros: E, diferentemente do que ocorre com outros Fundos, a negociação de cotas é feita na Bolsa de Valores. Na Órama, não há taxa de corretagem pelo Home Broker para FIIs.

Pergunta: Os Fundos de Lajes Corporativas vão sofrer depois desta crise?

Azevedo: Fundos Imobiliários de Tijolo podem investir em grandes lajes corporativas, que são alugadas para empresas médias e grandes. Tem Fundos que investem em hospitais, universidades, hotéis, galpões logísticos e uma gama diversificada de imóveis.

Para os Fundos de Lajes Corporativas, há o problema da própria crise, que traz uma diminuição na atividade e na venda de produtos e serviços dessas empresas, que podem vir a sofrer em seus resultados, até mesmo deixando de pagar parte desses aluguéis pedindo que não sejam reajustados…

Elas podem também entregar o espaço, dentro das regras do contrato, caso demitam pessoas ou reduzam seus escritórios. O Fundo, nesse contexto, ficar com vacância maior. Há ainda a discussão do home office, pois muitas empresas grandes já anunciaram que vão permanecer com os colaboradores trabalhando de casa por mais alguns meses ou até o final do ano, tanto no exterior como no Brasil.

Tudo isso pode causar impacto no mercado de lajes corporativas. Precisaríamos entrar em detalhe na análise de cada Fundo. Recomendo que, para investir em FIIs em geral, faça isso com ajuda de uma assessoria, como o time comercial da Órama.

Pergunta: Quais Fundos são interessantes na crise e poderão se beneficiar depois da pandemia?

Azevedo: Não diria os mais interessantes, mas aqueles nos quais não vimos problemas. Alguns Fundos ligados a shopping centers e lajes corporativas, por exemplo, tiveram problema de inquilinos que não puderam pagar aluguel, por estarem com a loja fechada. Os Fundos passam a ter menor retorno.

Os Fundos que me parecem interessantes são Fundos de Papéis. Como existe toda essa incerteza no mercado, CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários) foram a uma marcação a mercado em preços piores do que estavam antes da crise, em razão da curva de juros que subiu. Boa parte já se recuperou. Não houve uma perda, um prejuízo real, mas uma marcação menor.

Alguns Fundos estão com cotas muito boas e atrativas. Com as atividades voltando, e uma normalidade de pagamentos sendo retomada, mesmo que isso não aconteça num curtíssimo prazo, essa marcação deve voltar, e os Fundos podem ter ganho de valorização de cota bastante rápida, além da retomada do pagamento dos rendimentos em um nível esperado.

Sua carteira de investimentos tem que ser balanceada, e uma parte tem que estar em FIIs. Minha sugestão é que seja uma mini carteira diversificada de FIIs: você não terá um Fundo, mas entre três e cinco, com riscos diferentes: de Tijolo, de Papel e Fundos de Fundos Imobiliários.

Pergunta: A partir da abertura da conta na Órama, a plataforma fica responsável pelo comando na operação dos Fundos?

Azevedo: Você pode ser uma investidora “self service”, que vai tomar suas decisões sozinha e, por meio do app ou no computador, vai comandar suas operações, em qualquer investimento.

A outra forma é demandar a nossa assessoria, que atende gratuitamente. Conversando com a equipe, eles vão estudar seu perfil, entender as oportunidades que melhor se adequem a você e indicar uma carteira de investimentos. Com a sua aprovação, os assessores comandam as ordens. É importante dizer que todas as ordens passam por auditoria, e não há a menor chance de o time comercial executar alguma ordem que você não tenha autorizado.

Pergunta: Qual o tipo menos arriscado de FII?

Azevedo: Sugiro sempre escolher três Fundos, um de cada segmento, para diversificar a sua carteira e diluir o seu risco. Obviamente, em Fundos de Fundos, seu risco fica ainda mais diluído entre os vários tipos de FIIs. Se tivesse de escolher apenas um agora, diria para optar por um Fundo de Papel ou Fundo de Fundos.

Pergunta: Como analisar o que é um bom Fundo Imobiliário?

Azevedo: Você pode olhar as demonstrações e informações públicas dos Fundos. De forma mais superficial, é interessante ver quanto esse Fundo pagou de retorno em relação ao valor da cota média, nos últimos 12 meses.

Em um exemplo fácil: se o valor médio da cota é R$ 100 e o Fundo pagou R$ 9 neste mês, ele pagou 9% sobre o investimento médio. Hoje, com a taxa de juros em 3%, teoricamente, o seu yield, ou seu rendimento, foi de 300%.

Você pode olhar o preço da cota do FII na Bolsa, em relação ao valor patrimonial da cota. Ou seja, todos os imóveis e todos os ativos. Se ele tem valor patrimonial de R$ 110 e o valor da cota é R$ 100, você está comprando abaixo do que ele minimamente valeria se encerrasse as atividades no dia e vendesse os ativos a mercado.

Investimento em imóveis x investimento no setor imobiliário via FIIs

Imóvel como investimento Fundos de Investimento Imobiliário
É preciso ter um corretor de imóveis ou despender tempo para vender no preço desejado. Negociados pelo Home Broker, no seu computador ou smartphone.
Dedicar tempo e dinheiro para manutenção do imóvel. Não é preciso se preocupar com certidões, reformas e cobrança de aluguel.
É ativo sem liquidez imediata — é preciso vendê-lo para ter acesso ao dinheiro, e isso pode demorar. Tem melhor liquidez, via negociação na B3.
É um bem indivisível: só pode ser vendido em sua totalidade. Existe a possibilidade de venda parcial, em cotas.
Há corretagem de 3% a 6% por negócio. Sem custo de corretagem pelo Home Broker.
Há cobrança de IR sobre aluguéis recebidos, conforme a tabela da Receita Federal. Cobrança de IR é zero sobre os rendimentos.
Há IR sobre ganho de capital: 15% se não for comprado com o dinheiro da venda outro imóvel em seis meses, mais o valor do ITBI. IR sobre ganho de capital é de 20%.

Fonte: G.Lab

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